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千亿房企新力控股高溢价拿地陷资金危局 负债918亿的多地项目停工信用评级再遭下调

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千亿房企新力控股高溢价拿地陷资金危局 负债918亿的多地项目停工信用评级再遭下调

股票价格暴跌,多盘停工,债务违约,评级连续下调…曾经的行业黑马新力控股(02103.HK)现在一泻千里。

新力控股集团作为最年轻的港股上市房地产企业,近年来走上了快速发展的道路,从几十亿规模的小房地产企业飙升至1000亿规模,这与其激进扩张和高溢价征地密不可分。从2018年到2020年,新力控股公开可查询的溢价征地次数达到19次。其中南昌拿的两块地溢价率超过100%。

但是高杠杆也带来了高负债。半年度报告显示,截至2021年6月底,新力控股总负债为918亿元,总负债率接近82%,其中流动负债为754.28亿元,一年内到期的短期债务约为132.4亿元,而现金和银行结余约为193.5亿元,短期债务占现金的68.4%。

记者注意到,与大多数1000亿房地产企业注重自有资产持有开发不同,新力控股以小股交易、合作、代建项目为战略核心,在判断房地产企业规模重要指标的股权销售中所占比例相对较小。近三年来,新力控股的股权销售额占全口径销售额的50%以下,因此受到业界的质疑。

新力的国际信誉因债务违约而跌至谷底。原定于10月18日到期的2.46亿美元债务,新力确认未偿还,随之而来的是信用评级再次下调,标准普尔全球评级宣布新力控股评级下调至SD(选择性违约)。惠誉宣布取消新力控股的评级,因为收不到能够维持新力评级所需的充分信息,相当于除名。

1000亿销售权占不到一半。

新力控股起源于南昌,成立于2010年,仅用十年时间就实现了千亿销售规模,被誉为行业黑马。45岁的实际控制人张园林也以激进著称。2018年至2020年,新力控股公开可查询的溢价征地次数达到19次,新力控股前几年销售年复合增长率超过135%。

2015年,新力控股销售额仅为35.1亿元;2016年进入100亿元,次年超过400亿元;2020年是其上市后的第一个完整财年,销售额突破1137亿元。新力控股在2021年上半年实现总合约销售额约587.89亿元,同比增长35%;应占股权合约销售额约270.39亿元,同比增长28.4%,年销售目标达到51%。

然而,近年来,新力控股一直处于增收不增利的状态。数据显示,2018-2020年,新力控股收入分别为84.16亿元、269.92亿元和280.69亿元;同期净利润分别为4.14亿元、19.57亿元和19.6亿元。其中,2019年,新力控股毛利率约为29.6%,比2018年的37.3%下降7.7个百分点,净利率低于8%,在行业内处于较低水平。

业界认为,高杠杆、高周转、大规模的狂奔路线,吞噬了新力项目的利润,直接导致企业权益销售下降,新力控股也被业界戏称为虚胖胖子。

记者注意到,与大多数1000亿房地产企业注重自有资产持有开发不同,新力控股以小股交易、合作、代建项目为战略核心,热衷于大量联合开发运营,扩大全口径销售规模,实现快速发展。近三年来,新力控股的股权销售额占全口径销售额的50%以下。

到2020年,新力控股合约销售额达到1137.4亿元,其中股权合约销售额仅为504.2亿元,占合约销售额的44.33%。同时,行业平均值约为75%。今年上半年,股权销售占45.99%,年收入规模和业绩增长率垫底。

债务违约融资成本达到8.7%

随着规模的扩大,债务压力日益增大。半年度报告显示,截至2021年6月底,新力控股总负债为918亿元,其中一年内到期的短期债务约为132.4亿元,而现金和银行结余约为193.5亿元,短期债务占现金的68.4%。

在三条红线方面,2021年上半年,新力控股集团现金短债比例为1.4倍,净负债率为50.5%,均符合监管要求;只有排除预收账款的资产负债率为73.5%,略高于红线标准。

中期报告显示,新力控股加权融资成本达到8.7%,远超行业平均水平。据365财经统计,,2021年上半年上市房地产企业平均融资成本增长率榜,45家上市房地产企业平均加权融资成本为6.11%。

在业绩会上,新力控股首席财务官徐进业表示,针对未来一年即将到期偿还的债务,新力计划用开发贷款置换或销售回报偿还,并透露全部有偿还和再融资计划,正在推进中。

九月二十日,新力股价突然惨遭腰斩,当日最高跌幅为87%,股价跌至每股0.5港元,一夜之间蒸发约120亿港元。

10天后,新力发布公告,承认股价被巨额抛售。直接原因是大股东质押股票被迫平仓,相当于股权直接转让。背后的根本原因是公司遇到了营运资金的问题。

10月11日,新力控股宣布,10月18日到期的2.5亿元美元债券和最后一期利息可能违约。现在,随着债务的到期,新力控股已经成为债务的实质性违约。

数据显示,新力控股海外债务总本金达到10.05亿元,除上述违约债务外,还包括2022年1月到期的2.5亿美元优先票据和2022年1月在新交所上市的2.1亿美元优先票据。

随之而来的是信用评级再次下调,标准普尔全球评级宣布新力控股的评级下调到SD(选择性违约)。在此之前,新力已经有两笔债务逾期,这一违约无疑将这家千亿房企的国际声誉锤到了谷底。

多个项目停止股权冻结。

近日,新力地产集团新增股权冻结信息,其下属苏州新力创房地产有限公司被冻结股权20亿元。近日,新力地产集团因未按时履行法律义务被法院强制执行,执行法院为深圳市福田区人民法院。而这只是开始。国庆假期后短短十几天,新力旗下公司发生9起股权冻结,新力先后成为各类合同纠纷和建设工程纠纷的被告。

在9月20日股价暴跌之前,新力似乎在大本营南昌有资金危机。一是南昌地铁4号线沿线,号称75万方大盘的新力城被曝停工。原本应该在9月底和11月底交付的房子还没有完成,进度很慢。现在新力城尾盘已被政府停售。

不仅是新力城,新力在南昌的很多项目现在都拿不到预售许可证,一些准备好上市的楼盘根本卖不出去,也不能给新力带来任何资金回笼。新力宝龙理想城位于南昌红谷滩区,新力祥云中心在临近销售时间取消销售计划;新力西苑、琥珀园、象湖湾等楼盘也存在融资不退款、施工停工、拖欠房产证等问题。

另一个新力重仓地——广东,同样未能幸免。据报道,广州公司销售的广清项目进度已经停滞不前。惠州更是重灾区,据房评惠州披露,新力项目已停工,去化主力大盘新力城已全面封盘。

面对各种危机,新力控股表示,已聘请法律顾问和财务顾问对资本结构和流动性进行评估,讨论可行的补救方案,并将加快项目销售,但补救措施尚未制定具体方案。