中国房价要见顶了？

提供新的经济增长来源促进人均GDP增长上升和老龄化加速下降之间是一场关于时间的竞争。赢家不仅决定了房价，也决定了中国未来30年的经济前景。

人口红利的消退(老龄化和少子化)是中国乃至全球经济增长面临的长期刚性约束。历史上，战争、饥荒、病菌和自然灾害是影响人口数量和结构变化的重要因素。二战后的和平发展和技术进步，使人类在很大程度上克服了各种生存危机，平均预期寿命显著提高。随着战后婴儿潮一代逐渐老龄化，曾经的人口红利转化为人口负债，对经济增长和资产价格具有深远的意义。

中国的人口红利来得快，去得也快。房地产在中国居民资产配置结构中尤为重要。西方国家近百年的经验表明，房价与人口红利(生产者/消费者，即劳动年龄人口/非劳动年龄人口)总体呈正相关。根据未来30年中国人口结构的变化趋势，估计了其对房地产价格的影响。结果表明，假设其他条件不变，截至2030年和2050年，人口结构的变化将使中国实际房地产价格分别下降约6.71%和20.1%，分别回到2016年和2007年的水平。

在居民资产配置中，房地产占比与劳动年龄人口占比呈正相关关系。本文估算的结果显示，代表性中国家庭总资产中的20.71%（约23.7万元）需进行再投资，意味着全国当下共有约117.12万亿元的资产总量需进行再配置。

人口与地产价格：100年特征事实

与其他经济因素相比，人口如草灰蛇线，隐于不言，细入无间，隐藏在经济变化中。人口及其相对结构是一个缓慢的变量，但其对资产的影响不是缓慢而线性的。人口结构中包含的经济增长、风险、债务等宏观经济力量往往在人口转折期突然释放，导致资产价格波动放大(彭文生，2013)。

作为大类资产的重要类别，地产的特殊属性和地位源于其与金融系统的密切联系，从地产的分析视角出发，虽然流动性、土地供应等因素会在一定期间内掩盖长期趋势，但人口变迁是难以改变的趋势性力量，地产的周期变化本身就与人口密切相关。人口增长催生的包含建筑、水泥在内的“人口敏感型投资”（Kuznets，1930）构成了库兹涅茨周期，继而触发经济、总供给的周期性波动。

对于房地产来说，关键人群是劳动年龄人口。从长远来看，总人口很重要，但人口结构对房地产更重要，不同年龄组对应不同层次的房地产需求。劳动年龄人口是经济生产的主力军，也是房地产需求的主力军。人口经济学中的非劳动人口会对劳动生产率、资本形成和储蓄率产生负面影响(Choudhry等。，2016年)。将15-64岁之间的人口定义为生产者(也称为抚养者)，15-65岁以下的人口定义为消费者(即被抚养者)。生产者/消费者的比例越高，人口红利越丰富，劳动生产力越高，抚养负担越小。